新模式推動房地產業高質量發展

新模式推動房地產業高質量發展

全國住房城鄉建設工作會議提出,構建房地產發展新模式,建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制,完善房屋從開發建設到維護使用的全生命週期基礎性制度,實施好“三大工程”建設,加快解決新市民、青年人、農民工住房問題,下力氣建設好房子,在住房城鄉建設領域創造一個新賽道。

當前,房地產市場供求關係發生重大變化,探索構建房地產發展新模式勢在必行,這將重新定義行業發展內涵、優化行業基礎制度、改善行業供需格局、推動房地產業高質量發展。

一是新的行業內涵,房地產對宏觀經濟貢獻方式將由“開發建設”向“空間服務”升級。當前,我國房地產總量基本告別短缺,未來,房地產業將從“開發建設”逐步轉向全生命週期“空間服務”。房地產的支柱產業地位有了新內涵,行業發展迎來新機遇。第一,存量房屋提質改造。我國城鎮存量住房規模大,建築老舊、設施不齊等問題突出,存量房屋提質改造需求巨大。根據第七次全國人口普查數據測算,存量住房建築面積約322億平方米,存量房提質改造將成爲房地產業新內涵和新增長點;第二,物業管理服務以及養老、托幼等生活服務。我國物業管理面積不斷擴大,業態向社區和居民生活多場景滲透。建設一批完整社區,補齊一老一幼等設施短板,加強無障礙環境建設和適老化改造,打造一批兒童友好空間建設樣板。隨着居民收入不斷提升,社區養老、社區醫療、社區教育、社區托育、社區金融等更多的消費和服務場景,促進經濟發展;第三,房地產中介服務。去年1月到11月,全國二手房交易量佔全部房屋交易量的比重達到了37.1%,創歷史新高,全國已經有7個省和直轄市的二手住宅交易量超過了新建商品住宅交易量。市場交易結構發生了變化,二手房交易量逐漸擴大,存量住房交易時代到來。

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二是新的行業基礎性制度,穩妥推進現房銷售試點,讓老百姓放心買房;建立房屋體檢、養老、保險制度,讓老百姓安心住房。預售制是房地產大建設時代的產物,當前的房地產已經從“有沒有”轉入“好不好”的時代,對質量要求更高,預售制也需要與時俱進。從住房的全生命週期考慮,房屋養老金、房屋定期體檢、房屋質量保險也相當重要。住房已逐步進入結構優化和品質提升的發展時期,爲房屋提供全生命週期安全保障,才能讓老百姓住得舒心。

三是新的行業着力點,在超大特大城市積極推進“三大工程”。城市特別是超大特大城市在經濟發展中發揮着動力源和增長極的作用。我國21個超大特大城市和14個Ⅰ型大城市第七次全國人口普查時常住人口達4億,2022年商品房銷售面積、土地出讓金、GDP總量分別佔全國的32.4%、50.9%、43.3%。在超大特大城市積極推進“三大工程”建設是破解當前難題、構建房地產發展新模式的重要抓手,也對改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展有着重要意義。

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保障性住房建設是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關係的重大改革。在一二線城市工作的新市民、青年人等工薪收入羣體,對住房充滿渴望。建設保障性住房,讓工薪收入羣體逐步實現居者有其屋,消除買不起商品住房的焦慮,放心爲美好生活奮鬥。

“平急兩用”公共基礎設施建設是統籌發展與安全、提高城市韌性的重要舉措。如民宿酒店旅遊居住基礎設施、醫療應急服務點、城郊大型倉儲基地等“平急轉換”項目,平時用得着、急時用得上,對促進城市高質量發展具有重要意義。不僅能有效補齊大型城市應急保障能力建設的短板,在“急”時可滿足地震、洪水、火災等突發情況發生後的應急安置、醫療服務、物資保障等需求,還可以提升城市運營服務效率,在“平”時發揮傳統公共基礎設施效用,提高城市旅遊、居住等生活品質。

城中村改造是推進以人爲核心的新型城鎮化的必然,既能增進民生福祉,又能彌補城市建設發展短板,兼顧了發展質量和效益。改善人居環境,城中村普遍存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施不健全、環境髒亂差等突出問題,改造後能顯著改善居民生活品質,推進公共服務設施補短板、均等化、全覆蓋,實現居民“住好房”;擴大有效需求,城中村居住人口多、人口密度大,改造後能擴大四類有效需求:針對拆遷戶的安置房投資和騰退地塊上新建商品房銷售投資、異地安置期間村民階段性過渡租賃和原有租戶再租房的消費、配套基礎設施建設投資房地產相關產業鏈的消費和投資;優化空間佈局,通過改造將城中村納入城市整體發展規劃,提高核心區域土地資源的利用效率,推動城市公共資源集約化發展,建設宜居、韌性、智慧的現代化城市;調整房地產市場供需結構,當前我國一二線城市房地產的主要問題是核心區域土地供給不足,城中村改造通過整理盤活核心區域土地,增加核心區域供給,達到優化房地產結構的目的。

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